在我們購房(fang)(fang)(fang)(fang)之后(hou)(hou)就(jiu)(jiu)要驗房(fang)(fang)(fang)(fang)，驗房(fang)(fang)(fang)(fang)中如(ru)果沒有(you)發(fa)現問(wen)題(ti)或者能達成(cheng)圓滿的(de)(de)問(wen)題(ti)解(jie)決(jue)方案(an)之后(hou)(hou)就(jiu)(jiu)可以進入(ru)收(shou)房(fang)(fang)(fang)(fang)環節(jie)。收(shou)房(fang)(fang)(fang)(fang)是(shi)裝修(xiu)的(de)(de)第一步，是(shi)決(jue)定房(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)質量的(de)(de)關(guan)鍵(jian)一步。一旦收(shou)房(fang)(fang)(fang)(fang)過后(hou)(hou)，房(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)就(jiu)(jiu)屬于(yu)自(zi)己，那時(shi)候再發(fa)現問(wen)題(ti)就(jiu)(jiu)來不及了，開發(fa)商不再承擔責任。所以一定要在收(shou)房(fang)(fang)(fang)(fang)的(de)(de)時(shi)候把一切驗收(shou)好(hao)。下面告訴大家一些收(shou)房(fang)(fang)(fang)(fang)必(bi)須具備的(de)(de)知(zhi)識(shi)和技(ji)(ji)能，只有(you)掌握好(hao)這些技(ji)(ji)巧(qiao)小知(zhi)識(shi)為以后(hou)(hou)裝修(xiu)打好(hao)基(ji)礎。

一、房屋驗收必知

1.房屋驗收時應具備的條件

通(tong)(tong)常(chang)情(qing)況下，房(fang)(fang)(fang)(fang)屋驗(yan)收的條件(jian)(jian)有(you)：房(fang)(fang)(fang)(fang)屋必須(xu)有(you)質(zhi)檢部(bu)門(men)核(he)發(fa)(fa)的房(fang)(fang)(fang)(fang)屋質(zhi)量合(he)(he)(he)格(ge)(ge)證(zheng)明。按照有(you)關規定，房(fang)(fang)(fang)(fang)屋交付使(shi)用前(qian)，必須(xu)要(yao)(yao)經(jing)區級房(fang)(fang)(fang)(fang)屋質(zhi)檢站驗(yan)收合(he)(he)(he)格(ge)(ge)，才能(neng)允許住(zhu)(zhu)戶(hu)居住(zhu)(zhu)。在(zai)查(cha)驗(yan)此合(he)(he)(he)格(ge)(ge)證(zheng)件(jian)(jian)后，住(zhu)(zhu)戶(hu)自(zi)己也要(yao)(yao)對(dui)房(fang)(fang)(fang)(fang)屋進行(xing)質(zhi)量檢查(cha)，發(fa)(fa)現(xian)問題要(yao)(yao)及時解決。凡(fan)竣工(gong)的工(gong)程，一般(ban)須(xu)做到(dao)(dao)"五通(tong)(tong)一平"，即煤氣(qi)、上水、電熱、污(wu)水、路通(tong)(tong)，一平即樓(lou)前(qian)6米、樓(lou)后3米場地(di)要(yao)(yao)平整，不(bu)準堆積(ji)建(jian)材或雜物，以確保進出(chu)安全(quan)。要(yao)(yao)做到(dao)(dao)燃氣(qi)表(biao)、電表(biao)(單元表(biao))、水表(biao)三(san)表(biao)到(dao)(dao)戶(hu)。室(shi)內清掃干凈，水池、水盆、糞桶(tong)、垃圾道(dao)、門(men)窗、玻璃、管(guan)道(dao)清理干凈，無污(wu)物，達到(dao)(dao)窗明地(di)凈，地(di)漏、雨(yu)水等(deng)處無堵(du)塞雜物。高層(ceng)住(zhu)(zhu)宅樓(lou)生活(huo)供水系(xi)統，必須(xu)具有(you)衛(wei)生防疫部(bu)門(men)核(he)發(fa)(fa)的用水合(he)(he)(he)格(ge)(ge)證(zheng)。高層(ceng)住(zhu)(zhu)宅樓(lou)電梯，必須(xu)具有(you)勞(lao)動部(bu)門(men)核(he)發(fa)(fa)安全(quan)運行(xing)合(he)(he)(he)格(ge)(ge)證(zheng)。高層(ceng)住(zhu)(zhu)宅樓(lou)消(xiao)防供水系(xi)統，必須(xu)經(jing)消(xiao)防部(bu)門(men)檢驗(yan)合(he)(he)(he)格(ge)(ge)。房(fang)(fang)(fang)(fang)屋應按圖紙、文件(jian)(jian)要(yao)(yao)求(qiu)達到(dao)(dao)設備齊全(quan)，功能(neng)可靠，手續完備。

2.切記查看"兩書兩表一書"

向開發商索要(yao)兩書--《住(zhu)宅(zhai)質(zhi)(zhi)量保(bao)證書》和(he)《住(zhu)宅(zhai)使用說(shuo)明書》，以便(bian)日(ri)后出現質(zhi)(zhi)量問題時按(an)約維修。兩表是《竣工驗(yan)收備(bei)案表》和(he)《住(zhu)宅(zhai)工程(cheng)質(zhi)(zhi)量分戶(hu)驗(yan)收表》，同(tong)時要(yao)求開發商提供(gong)國家認(ren)可的專業測(ce)(ce)繪單位(wei)對面(mian)積(ji)的實測(ce)(ce)數據--《商品房面(mian)積(ji)實測(ce)(ce)技術(shu)報告(gao)書》，看是否與購房合同(tong)中約定的有出入，以便(bian)盡早使問題獲(huo)得解決。

《住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)質(zhi)量(liang)(liang)保(bao)(bao)證(zheng)書》是房(fang)地產開(kai)發(fa)(fa)企業(ye)(ye)對所售商品房(fang)承擔質(zhi)量(liang)(liang)責任的(de)(de)(de)(de)法律文件，其(qi)中(zhong)應(ying)當(dang)列(lie)明(ming)(ming)(ming)工(gong)程(cheng)質(zhi)量(liang)(liang)監(jian)督單(dan)位(wei)核驗(yan)的(de)(de)(de)(de)質(zhi)量(liang)(liang)等(deng)(deng)級、保(bao)(bao)修范圍、保(bao)(bao)修期和保(bao)(bao)修單(dan)位(wei)等(deng)(deng)內容(rong)(rong)。開(kai)發(fa)(fa)商應(ying)當(dang)按《住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)質(zhi)量(liang)(liang)保(bao)(bao)證(zheng)書》的(de)(de)(de)(de)約定，承擔保(bao)(bao)修任務。商品房(fang)保(bao)(bao)修期從(cong)開(kai)發(fa)(fa)商將竣(jun)工(gong)驗(yan)收(shou)(shou)(shou)(shou)的(de)(de)(de)(de)房(fang)屋交付使(shi)用(yong)之日起(qi)計(ji)算。而《住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)使(shi)用(yong)說明(ming)(ming)(ming)書》則(ze)是針(zhen)對房(fang)屋設計(ji)、施工(gong)及驗(yan)收(shou)(shou)(shou)(shou)中(zhong)的(de)(de)(de)(de)具體(ti)技術指(zhi)標，如(ru)抗震指(zhi)數、墻體(ti)結(jie)構類型等(deng)(deng)作出(chu)的(de)(de)(de)(de)相關說明(ming)(ming)(ming)。需要特(te)別說明(ming)(ming)(ming)的(de)(de)(de)(de)是從(cong)20O6年1月1日起(qi)，北京市所有新建住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)工(gong)程(cheng)在按照(zhao)國(guo)家規范要求內容(rong)(rong)進(jin)行工(gong)程(cheng)竣(jun)工(gong)驗(yan)收(shou)(shou)(shou)(shou)時(shi)，都要對每(mei)一(yi)戶及單(dan)位(wei)工(gong)程(cheng)公共部位(wei)進(jin)行專門驗(yan)收(shou)(shou)(shou)(shou)，并在分(fen)戶驗(yan)收(shou)(shou)(shou)(shou)合格(ge)后出(chu)具工(gong)程(cheng)質(zhi)量(liang)(liang)竣(jun)工(gong)驗(yan)收(shou)(shou)(shou)(shou)記(ji)錄。住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)工(gong)程(cheng)交付使(shi)用(yong)時(shi)，《住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)工(gong)程(cheng)質(zhi)量(liang)(liang)分(fen)戶驗(yan)收(shou)(shou)(shou)(shou)表》應(ying)當(dang)作為《住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)質(zhi)量(liang)(liang)保(bao)(bao)證(zheng)書》的(de)(de)(de)(de)附件一(yi)并交給業(ye)(ye)主。此(ci)項措施的(de)(de)(de)(de)執行為消費者(zhe)日后維(wei)權提供了依(yi)據(ju)。

《竣工(gong)驗收(shou)備(bei)(bei)(bei)案(an)表》上的每一項(xiang)(xiang)都(dou)必(bi)須報(bao)主(zhu)管部門備(bei)(bei)(bei)案(an)，如(ru)果(guo)缺少任何一項(xiang)(xiang)的話，這個樓盤就屬于"黑樓"，是(shi)不能入(ru)住的。同時(shi)業主(zhu)驗房(fang)時(shi)除了(le)查看開發商(shang)有(you)(you)沒(mei)有(you)(you)這張(zhang)《竣工(gong)驗收(shou)備(bei)(bei)(bei)案(an)表》外(wai)，還要仔細(xi)查看各個分項(xiang)(xiang)有(you)(you)沒(mei)有(you)(you)都(dou)備(bei)(bei)(bei)案(an)，有(you)(you)關部門是(shi)否出(chu)(chu)具了(le)關于永久水(shui)電、消防、電梯(ti)使用等(deng)單(dan)項(xiang)(xiang)驗收(shou)合格證書。《竣工(gong)驗收(shou)備(bei)(bei)(bei)案(an)表》對房(fang)地產商(shang)有(you)(you)著(zhu)嚴格的約束作用，只要將項(xiang)(xiang)目送交主(zhu)管部門備(bei)(bei)(bei)案(an)后，開發商(shang)就必(bi)須對樓盤終生(sheng)負責(ze)，出(chu)(chu)了(le)問題，如(ru)果(guo)是(shi)開發商(shang)的過失，可以追究其責(ze)任。

3.先驗房后收樓

先(xian)驗(yan)房(fang)再繳(jiao)費(fei)、辦(ban)(ban)(ban)理入(ru)住(zhu)手續(xu)是(shi)收樓(lou)的正常(chang)程序。但目(mu)前開(kai)發(fa)(fa)商(shang)能讓(rang)買家先(xian)驗(yan)房(fang)后辦(ban)(ban)(ban)手續(xu)的并不(bu)多。通(tong)常(chang)的做法是(shi)讓(rang)業主(zhu)(zhu)(zhu)先(xian)在收樓(lou)文(wen)(wen)件上簽字，要求業主(zhu)(zhu)(zhu)先(xian)補齊房(fang)款(如(ru)果(guo)面積(ji)漲水)、繳(jiao)納(na)公共維修基金和契稅(shui)、繳(jiao)納(na)一年的物(wu)業管理費(fei)和產權代辦(ban)(ban)(ban)費(fei)等費(fei)用，方可(ke)辦(ban)(ban)(ban)理入(ru)住(zhu)手續(xu)，領取房(fang)屋鑰匙(chi)和相關資料，然(ran)后才能驗(yan)收房(fang)屋。業主(zhu)(zhu)(zhu)進(jin)得房(fang)去(qu)，發(fa)(fa)現(xian)(xian)房(fang)屋質量有(you)問題，申訴起來也很被動。負責任的開(kai)發(fa)(fa)商(shang)會積(ji)極善后，無良(liang)心(xin)(xin)的則(ze)會實施拖延(yan)戰術，讓(rang)業主(zhu)(zhu)(zhu)勞(lao)(lao)心(xin)(xin)勞(lao)(lao)力，這對業主(zhu)(zhu)(zhu)來說是(shi)不(bu)公平的。為避免出現(xian)(xian)這種情況，業主(zhu)(zhu)(zhu)應堅持(chi)先(xian)驗(yan)房(fang)、后辦(ban)(ban)(ban)理手續(xu)，并應將驗(yan)房(fang)時發(fa)(fa)現(xian)(xian)的房(fang)屋質量、室(shi)內(nei)有(you)害氣(qi)體超標、公攤(tan)不(bu)公等問題書(shu)面呈遞給(gei)開(kai)發(fa)(fa)商(shang)并讓(rang)其簽收，以免留下后患。或者可(ke)在收房(fang)文(wen)(wen)件上注(zhu)明"室(shi)內(nei)情況尚不(bu)清楚(chu)"或"樓(lou)房(fang)狀(zhuang)況未明"等字樣。

在業主支付了(le)全部房款的前提(ti)下(xia)，開發(fa)商應(ying)無條(tiao)件向業主交付符合(he)合(he)同(tong)約定的房屋，否則應(ying)視(shi)為開發(fa)商違約，如(ru)果開發(fa)商拒不交房，應(ying)承擔逾期交房的責任。

二、驗收房需要的知識與技能

驗房(fang)師=律師+建筑師+居住師+群(qun)體(ti)組織者

律師：掌握法(fa)(fa)律知識，了解(jie)如(ru)何與開發商談判(pan)、法(fa)(fa)律法(fa)(fa)規(gui)的(de)相(xiang)關規(gui)定、如(ru)何追究開發商的(de)責任(ren)、合(he)同應當如(ru)何簽署、稅費是(shi)否應該(gai)繳納。

建(jian)(jian)筑師(shi)：掌握(wo)建(jian)(jian)筑知(zhi)識(shi)，能(neng)夠判斷房屋(wu)是(shi)否(fou)存在質量問題，哪些(xie)將會嚴重(zhong)影響到房屋(wu)的使用，哪些(xie)能(neng)夠補(bu)救，哪些(xie)不能(neng)補(bu)救。從事工程設計、建(jian)(jian)筑、裝修、監理職(zhi)業(ye)的一線(xian)人員具備該類知(zhi)識(shi)。

居(ju)(ju)住(zhu)(zhu)師(shi)：居(ju)(ju)住(zhu)(zhu)的(de)(de)經驗，很多問(wen)題(ti)只(zhi)有居(ju)(ju)住(zhu)(zhu)多年的(de)(de)人才(cai)能夠看出來，比(bi)如一棟(dong)高層(ceng)兩部電梯，收(shou)房的(de)(de)時候覺得挺好，但是(shi)(shi)在同樣(yang)(yang)的(de)(de)住(zhu)(zhu)宅(zhai)中(zhong)居(ju)(ju)住(zhu)(zhu)過的(de)(de)人會告訴您，等到(dao)(dao)真正入住(zhu)(zhu)之(zhi)后(hou)，平時是(shi)(shi)只(zhi)開1部電梯的(de)(de)，這(zhe)樣(yang)(yang)每(mei)天都(dou)要有至少20分鐘是(shi)(shi)在等待電梯中(zhong)度(du)過的(de)(de)。這(zhe)些小(xiao)問(wen)題(ti)也(ye)許(xu)很不起眼兒，但是(shi)(shi)絕對影響到(dao)(dao)居(ju)(ju)住(zhu)(zhu)的(de)(de)舒適程度(du)。

群(qun)體組織(zhi)(zhi)者：一(yi)旦出現個(ge)人難以(yi)解決的(de)問題(ti)，需要(yao)組織(zhi)(zhi)購(gou)房者集體行動的(de)時候，群(qun)體組織(zhi)(zhi)能力就浮(fu)出水(shui)面了(le)，如(ru)何(he)更(geng)有(you)力、更(geng)經濟(ji)地(di)把(ba)大家組織(zhi)(zhi)起來，團(tuan)結(jie)一(yi)致地(di)達到預期目(mu)標是一(yi)項很(hen)"藝(yi)術"的(de)活兒。

收房是基(ji)于驗(yan)(yan)房之后(hou)的步驟，雖然(ran)驗(yan)(yan)房已經(jing)沒有問題，但最(zui)后(hou)環節還(huan)是小(xiao)心為上，多張(zhang)一個心眼不吃虧(kui)。