新房收房手續及流程

一、新房交房要滿足哪(na)些條件?

　　按照(zhao)規定開發商交付商品房屋必須符合以(yi)下條件：

　　1、經建設(she)工(gong)程質量(liang)監督(du)機構核驗合格(ge)

　　商品房一般是(shi)由所在區、縣建(jian)設工程質(zhi)量(liang)監督站核驗(yan)，出具是(shi)否合(he)(he)格的(de)書面證明，如(ru)(ru)果驗(yan)收合(he)(he)格，還須說明質(zhi)量(liang)等級，如(ru)(ru)合(he)(he)格、優良等。

　　2、住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)房屋(wu)所屬的樓(lou)必(bi)須取得了住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)交(jiao)付(fu)使用許(xu)可證(zheng)

　　住(zhu)宅房(fang)屋(wu)所屬的(de)樓(lou)需取(qu)得住(zhu)宅交(jiao)付(fu)(fu)(fu)使用許可證，住(zhu)宅交(jiao)付(fu)(fu)(fu)使用許可證是(shi)由市或區房(fang)屋(wu)土地管(guan)理局頒發的(de)。未(wei)取(qu)得許可證的(de)房(fang)屋(wu)，不允(yun)許交(jiao)付(fu)(fu)(fu)，公安戶籍管(guan)理部門(men)不予(yu)辦理入戶手續。可以通過登錄(lu)房(fang)管(guan)局網站查詢。

　　3、取得了新建(jian)商品(pin)房房地產權證(zheng)(大產證(zheng))

　　實際上(shang)只要取得"大產證"，就(jiu)必須具備一、二條(tiao)所列條(tiao)件。沒有“大產證"的，開(kai)發(fa)商不能(neng)辦理(li)交房手續，開(kai)發(fa)商向買方預先交付房屋(wu)交鑰匙的，買方應拒絕接受。

　　不(bu)少(shao)購房(fang)(fang)(fang)者(zhe)在(zai)開(kai)發商房(fang)(fang)(fang)屋不(bu)具備(bei)合(he)法交房(fang)(fang)(fang)條件時，就提(ti)前(qian)進(jin)房(fang)(fang)(fang)裝修，等交房(fang)(fang)(fang)期屆滿，開(kai)發商卻交不(bu)出(chu)符合(he)合(he)同約定標(biao)準的房(fang)(fang)(fang)屋;或配套不(bu)到位(wei);或質量存在(zai)問題(ti)或產權有糾紛;或有些費(fei)用未繳付，導致不(bu)能按時取得(de)住宅交付使(shi)用許可(ke)證(zheng)和商品房(fang)(fang)(fang)房(fang)(fang)(fang)地產權證(zheng)。

　　這(zhe)時購房(fang)(fang)者只能是(shi)左右(you)為難(nan)：退(tui)房(fang)(fang)吧(ba)，已(yi)投入大量裝修資金和(he)時間(jian)、精(jing)力(li)；不退(tui)吧(ba)，住下去確有諸多不便(bian)，或干脆無(wu)法居住，再說，即使是(shi)要(yao)(yao)求退(tui)房(fang)(fang)，購房(fang)(fang)者也無(wu)法要(yao)(yao)求開發商賠償自己的全(quan)部(bu)經濟損(sun)失，因為購房(fang)(fang)者也有過(guo)錯，也應對提前裝修造成的損(sun)失承擔一定(ding)責任(ren)。因此，在收(shou)房(fang)(fang)時一定(ding)要(yao)(yao)審核開發商是(shi)否符合(he)上(shang)面的條件。

二(er)、新房(fang)交付的(de)一般流程(cheng)

　　1、通知

　　開(kai)發商(shang)(shang)取得商(shang)(shang)品房(fang)房(fang)地產(chan)權證后，應以書面(mian)形式通知購(gou)房(fang)者在(zai)(zai)約定(ding)時(shi)間(jian)內(nei)對房(fang)屋(wu)進行驗收(shou)交接。開(kai)發商(shang)(shang)約定(ding)的收(shou)樓時(shi)限一般在(zai)(zai)收(shou)樓通知書寄出30天(tian)內(nei)，按(an)有(you)關(guan)規定(ding)，如購(gou)房(fang)者在(zai)(zai)約定(ding)時(shi)間(jian)內(nei)沒(mei)有(you)到指定(ding)地點辦理相(xiang)關(guan)手續，則一般被視為開(kai)發商(shang)(shang)已實際將該房(fang)交付(fu)買家使用。

　　2、驗收

　　購(gou)房(fang)者(zhe)應根據(ju)購(gou)房(fang)合(he)同約定的標準(zhun)對房(fang)屋工程質量及配套設施一(yi)一(yi)進(jin)行驗收，并做(zuo)好記(ji)錄，同時，不(bu)要忽視對房(fang)屋產(chan)權(quan)是否清晰進(jin)行核(he)驗。

　　驗(yan)收時(shi)，開(kai)發商應(ying)主(zhu)動向購房者出示(shi)建(jian)設工程質量檢(jian)驗(yan)合(he)格單和商品(pin)房房地產權證。開(kai)發商不出示(shi)的(de)，購房者可(ke)以拒絕驗(yan)收，由開(kai)發商承擔責任(ren)。

　　3、提供(gong)《住(zhu)宅質(zhi)量保證書》和《住(zhu)宅使用說明書》

　　根(gen)據《商(shang)(shang)品(pin)(pin)住(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)實行住(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)質(zhi)量(liang)(liang)(liang)(liang)保(bao)證(zheng)書(shu)(shu)(shu)(shu)(shu)(shu)和住(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)使(shi)(shi)用說明書(shu)(shu)(shu)(shu)(shu)(shu)制度的(de)(de)規定》等相關法(fa)規，商(shang)(shang)品(pin)(pin)房交付使(shi)(shi)用時，應(ying)當(dang)提(ti)供(gong)住(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)質(zhi)量(liang)(liang)(liang)(liang)保(bao)證(zheng)書(shu)(shu)(shu)(shu)(shu)(shu)和住(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)使(shi)(shi)用說明書(shu)(shu)(shu)(shu)(shu)(shu)。該法(fa)規規定，《住(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)質(zhi)量(liang)(liang)(liang)(liang)保(bao)證(zheng)書(shu)(shu)(shu)(shu)(shu)(shu)》是(shi)開發(fa)商(shang)(shang)對銷售(shou)的(de)(de)商(shang)(shang)品(pin)(pin)住(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)承(cheng)擔質(zhi)量(liang)(liang)(liang)(liang)責任的(de)(de)法(fa)律文件，可(ke)以作為商(shang)(shang)品(pin)(pin)房預(yu)、出(chu)售(shou)合同的(de)(de)補充約定，與合同具有同等效(xiao)力。開發(fa)商(shang)(shang)應(ying)當(dang)按《住(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)質(zhi)量(liang)(liang)(liang)(liang)保(bao)證(zheng)書(shu)(shu)(shu)(shu)(shu)(shu)》的(de)(de)約定，承(cheng)擔保(bao)修(xiu)責任。開發(fa)商(shang)(shang)不(bu)提(ti)供(gong)的(de)(de)，購房者可(ke)以拒簽房屋交接書(shu)(shu)(shu)(shu)(shu)(shu)。商(shang)(shang)品(pin)(pin)住(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)售(shou)出(chu)后，委托物業(ye)管(guan)理(li)公司等單(dan)位(wei)(wei)維修(xiu)的(de)(de)，應(ying)在《住(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)質(zhi)量(liang)(liang)(liang)(liang)保(bao)證(zheng)書(shu)(shu)(shu)(shu)(shu)(shu)》中明示所(suo)委托的(de)(de)單(dan)位(wei)(wei)；而《住(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)使(shi)(shi)用說明書(shu)(shu)(shu)(shu)(shu)(shu)》應(ying)當(dang)對住(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)的(de)(de)結(jie)構、性能和各部(bu)位(wei)(wei)(部(bu)件)的(de)(de)類型、性能、標(biao)準等作出(chu)說明，并提(ti)出(chu)使(shi)(shi)用注(zhu)意事項。

　　4、簽署房屋(wu)交接書(shu)

　　購(gou)房(fang)者對(dui)房(fang)屋及其產權進(jin)行檢驗，認為符合合同約(yue)定(ding)條(tiao)件的(de)，應(ying)與開(kai)發商(shang)簽訂房(fang)屋交(jiao)接書；對(dui)不符合合同約(yue)定(ding)的(de)，應(ying)做好記錄(lu)，要求開(kai)發商(shang)簽字，直至開(kai)發商(shang)的(de)房(fang)屋完全符合交(jiao)房(fang)標準，再簽署(shu)房(fang)屋交(jiao)接書。

三、業主收房時需注(zhu)意的要點(dian)

　　1、在驗(yan)房(fang)(fang)之前，如(ru)果開發商要求交費或(huo)者是簽署文件，那業主(zhu)一(yi)定不(bu)要答應(ying)，否則在驗(yan)房(fang)(fang)時業主(zhu)發現(xian)的質(zhi)量問題，就只能自己付錢解決了(le)。

　　2、如果(guo)開(kai)發(fa)商提出代辦產權證(zheng)，業主是可以拒絕(jue)的，因(yin)為產權證(zheng)業主完全可以自己辦，如果(guo)交給(gei)開(kai)發(fa)商，那業主還要給(gei)開(kai)發(fa)商交代辦費。

　　3、必須先(xian)驗房后收住宅鑰匙

　　購房(fang)(fang)者在沒(mei)(mei)有驗收房(fang)(fang)屋之前(qian)，不能簽署(shu)《住宅鑰(yao)(yao)(yao)匙收到書》，領取住宅鑰(yao)(yao)(yao)匙，辦理入住手續(xu)。因為根據《關(guan)于審理商(shang)(shang)品房(fang)(fang)買(mai)賣合(he)同糾(jiu)紛(fen)案(an)件適(shi)用(yong)法(fa)律若(ruo)干問題的(de)(de)(de)解釋》(下稱商(shang)(shang)品房(fang)(fang)買(mai)賣司(si)法(fa)解釋)的(de)(de)(de)規定，“交(jiao)(jiao)(jiao)鑰(yao)(yao)(yao)匙”就算房(fang)(fang)屋交(jiao)(jiao)(jiao)付(fu)使用(yong)。因此領取住宅鑰(yao)(yao)(yao)匙以(yi)后(hou)驗房(fang)(fang)發(fa)現問題，開發(fa)商(shang)(shang)只承擔(dan)房(fang)(fang)屋質量包修責任，而沒(mei)(mei)有逾(yu)期交(jiao)(jiao)(jiao)房(fang)(fang)的(de)(de)(de)壓力。

　　4、驗房中所發(fa)現的(de)(de)(de)質量問題一定要(yao)白紙(zhi)黑(hei)字寫在紙(zhi)面上，不能(neng)聽信開發(fa)商的(de)(de)(de)口頭承(cheng)諾(nuo)，并且在房屋(wu)問題的(de)(de)(de)后(hou)面，還要(yao)寫明(ming)開發(fa)商承(cheng)諾(nuo)的(de)(de)(de)解(jie)決時間，這樣業(ye)主才不會在開發(fa)商無(wu)限期拖延之后(hou)毫無(wu)辦法。

　　5、收房時必須(xu)仔細查看(kan)的文(wen)件(jian)。律師說，在正常交房過(guo)程中，業主應該查看(kan)以(yi)下文(wen)件(jian)：

　　第一：房(fang)產開發(fa)商必須已經取得《建筑(zhu)工程竣(jun)工備案表(biao)》，這是國家強(qiang)制(zhi)要求的。

　　第(di)二：常(chang)說的(de)"兩書(shu)"---"質(zhi)量保(bao)證書(shu)"和"使用說明書(shu)"，這是建設部《商(shang)品房(fang)銷(xiao)售(shou)管理辦(ban)法》中要求(qiu)的(de)，現在交房(fang)時開發商(shang)都應(ying)提供。

　　第(di)三(san)：開發(fa)商已取得國家認(ren)可(ke)的(de)專業測繪單位對面積的(de)實(shi)測數據，看是(shi)否與(yu)購房合同(tong)中(zhong)約(yue)定(ding)的(de)有出入(ru)，以(yi)便盡早使問題獲得解決。

　　6、接收房屋后仍可追(zhui)究開(kai)放商(shang)違約(yue)責(ze)任(ren)

　　擔(dan)心開發商逾期交房(fang)，擔(dan)心一(yi)旦(dan)接收房(fang)屋后(hou)，就不能再追究開發商違(wei)約(yue)責任是沒(mei)有(you)必要的。原因如下：

　　第一、接收房屋與追(zhui)究(jiu)(jiu)開(kai)發商逾期交房責任(ren)(ren)之間并(bing)無(wu)法(fa)定(ding)的先后順序，也沒有任(ren)(ren)何法(fa)律規定(ding)接收房屋后就(jiu)不能再(zai)追(zhui)究(jiu)(jiu)開(kai)發商違約責任(ren)(ren)；

　　第二、在開發商(shang)已經逾(yu)期交(jiao)房且不存在免責事由(you)的(de)情況下，是(shi)否(fou)追究以及何時追究開發商(shang)違(wei)約責任完全是(shi)購房者自身(shen)的(de)權利；

　　第三(san)、除購(gou)(gou)房者明確表示(shi)放棄(qi)(qi)外，接(jie)收房屋本身并不意味(wei)著購(gou)(gou)房者放棄(qi)(qi)追(zhui)(zhui)究(jiu)(jiu)開發(fa)(fa)商(shang)違約責任。當然，追(zhui)(zhui)究(jiu)(jiu)開發(fa)(fa)商(shang)違約責任受到(dao)訴訟時效限制，購(gou)(gou)房者應當在開發(fa)(fa)商(shang)實際交房之日起兩年內主(zhu)張自己的權利。

四、哪些情(qing)況(kuang)可以退房？

　　由于買賣過程(cheng)中的一些不規范操作以及(ji)開(kai)發(fa)商在(zai)資金、工(gong)程(cheng)進度等方面的問題，導致退房(fang)(fang)事件時(shi)有發(fa)生，那么(me)在(zai)什么(me)情(qing)況(kuang)下，購房(fang)(fang)者可以退掉已購房(fang)(fang)屋呢?

　　1、延遲交付房屋(wu)

　　這種情況是目前買房(fang)(fang)(fang)人最(zui)可能(neng)(neng)遇到(dao)的(de)一(yi)種情況。到(dao)了(le)開(kai)發(fa)商(shang)(shang)與購房(fang)(fang)(fang)人在合同中約定(ding)的(de)交(jiao)房(fang)(fang)(fang)日后(hou)，卻(que)遲遲得不(bu)(bu)到(dao)開(kai)發(fa)商(shang)(shang)的(de)入住通知。一(yi)般超過3個(ge)月開(kai)發(fa)商(shang)(shang)還不(bu)(bu)能(neng)(neng)交(jiao)房(fang)(fang)(fang)，購房(fang)(fang)(fang)人就(jiu)可以要求開(kai)發(fa)商(shang)(shang)退房(fang)(fang)(fang)，并要求雙倍返(fan)還訂金(jin)或支(zhi)付房(fang)(fang)(fang)款利(li)息。

　　2、開(kai)發商(shang)缺“證”，導(dao)致合同無效

　　目前，開(kai)(kai)發(fa)(fa)商必須證件(jian)齊(qi)全才能蓋樓(lou)、賣房(fang)。如果(guo)開(kai)(kai)發(fa)(fa)商證件(jian)不全，就屬于(yu)違法操(cao)作，與(yu)買房(fang)人(ren)簽署的(de)合(he)(he)同屬于(yu)無效(xiao)合(he)(he)同。由于(yu)是無效(xiao)合(he)(he)同，購(gou)房(fang)人(ren)應當騰空(kong)房(fang)屋，開(kai)(kai)發(fa)(fa)商應當返還購(gou)房(fang)人(ren)交納的(de)房(fang)款。

　　3、開發商沒經購(gou)房人同意(yi)變(bian)更設計

　　在(zai)購(gou)(gou)房(fang)(fang)人(ren)與開發(fa)(fa)商(shang)簽(qian)訂的(de)合(he)同中(zhong)，一(yi)般都約定開發(fa)(fa)商(shang)在(zai)變(bian)更設計(ji)之前，必(bi)須經過購(gou)(gou)房(fang)(fang)人(ren)同意。否則，開發(fa)(fa)商(shang)構成違約，購(gou)(gou)房(fang)(fang)人(ren)有權(quan)退房(fang)(fang)。發(fa)(fa)生開發(fa)(fa)商(shang)未(wei)經購(gou)(gou)房(fang)(fang)人(ren)同意而擅自變(bian)更房(fang)(fang)屋戶型(xing)、朝向、面(mian)積等有關設計(ji)的(de)情況，購(gou)(gou)房(fang)(fang)人(ren)可(ke)以(yi)依據合(he)同約定要(yao)求(qiu)開發(fa)(fa)商(shang)退房(fang)(fang)。

　　4、無法得(de)到貸(dai)款(kuan)(kuan)。在簽訂合同時，除一次性付款(kuan)(kuan)或分期付款(kuan)(kuan)外，都(dou)有對商業貸(dai)款(kuan)(kuan)或公積(ji)金(jin)(jin)貸(dai)款(kuan)(kuan)的(de)約定。如果是公積(ji)金(jin)(jin)貸(dai)款(kuan)(kuan)，需要開發商出具相(xiang)關資(zi)料，交(jiao)由公積(ji)金(jin)(jin)歸集部(bu)門審核。如果開發商提供的(de)資(zi)料顯示出不具備公積(ji)金(jin)(jin)貸(dai)款(kuan)(kuan)條件，購(gou)房人因此而不能取得(de)公積(ji)金(jin)(jin)貸(dai)款(kuan)(kuan)，購(gou)房人就可(ke)以要求退(tui)房。

　　5、拿不到產權證

　　由于開發(fa)商的(de)原因，買(mai)房(fang)(fang)(fang)(fang)人(ren)(ren)在合同約定(ding)的(de)期限內無法得(de)到產權證(zheng)，如約定(ding)此(ci)條件可退(tui)房(fang)(fang)(fang)(fang)，買(mai)房(fang)(fang)(fang)(fang)人(ren)(ren)就可以要求退(tui)房(fang)(fang)(fang)(fang)。另(ling)外，由于前(qian)幾年一些(xie)房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產運作(zuo)不規范，一些(xie)開發(fa)商拖欠政(zheng)府(fu)土(tu)地(di)出讓金(jin)等(deng)問題時(shi)有(you)發(fa)生，導致購(gou)買(mai)這(zhe)些(xie)樓(lou)盤的(de)購(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)人(ren)(ren)入住多年后無法拿到房(fang)(fang)(fang)(fang)屋產權證(zheng)，購(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)人(ren)(ren)也可以要求退(tui)房(fang)(fang)(fang)(fang)。

　　6、房屋面積誤差(cha)超過3%

　　目前，如(ru)果(guo)交房(fang)(fang)時房(fang)(fang)屋的(de)(de)實測面(mian)(mian)積與簽約時的(de)(de)暫測面(mian)(mian)積的(de)(de)誤(wu)差比(bi)絕對值(zhi)在3%以(yi)內(含3%)，購(gou)房(fang)(fang)人要求退(tui)房(fang)(fang)的(de)(de)，法院(yuan)將不予(yu)支持。而(er)如(ru)果(guo)面(mian)(mian)積誤(wu)差比(bi)絕對值(zhi)超(chao)出3%，購(gou)房(fang)(fang)人要求退(tui)房(fang)(fang)并要求退(tui)賠(pei)利息的(de)(de)，法院(yuan)會判決(jue)購(gou)房(fang)(fang)人勝訴。

　　7、房屋質量不合格

　　房(fang)(fang)(fang)屋質量不合(he)格(ge)(ge)是(shi)房(fang)(fang)(fang)屋的“硬傷”。出現這種(zhong)情況，首先是(shi)開發商難(nan)以拿到(dao)《竣工備案表(biao)》，無法交(jiao)房(fang)(fang)(fang)。或者(zhe)是(shi)房(fang)(fang)(fang)屋交(jiao)付使用后，房(fang)(fang)(fang)屋主體結構(gou)質量經核驗確屬不合(he)格(ge)(ge)。據(ju)悉，到(dao)目前為(wei)止，北(bei)京(jing)法院還(huan)沒有由于房(fang)(fang)(fang)屋質量不合(he)格(ge)(ge)而判決退(tui)房(fang)(fang)(fang)的案例。

　　8、房屋質量導致嚴重影(ying)響使用

　　根據最(zui)高人民(min)法(fa)院剛剛發布的(de)商(shang)品房(fang)買賣合同糾紛司(si)法(fa)解釋，因(yin)房(fang)屋質量(liang)問(wen)題嚴重影(ying)響(xiang)正(zheng)常居住(zhu)(zhu)使用，購房(fang)人要(yao)求退房(fang)并要(yao)求開發商(shang)賠(pei)償損失的(de)，法(fa)院也會支持。一(yi)般認定房(fang)屋質量(liang)問(wen)題嚴重影(ying)響(xiang)正(zheng)常居住(zhu)(zhu)使用，主要(yao)是房(fang)屋入(ru)住(zhu)(zhu)后由(you)于前期施工原因(yin)導致房(fang)內(nei)(nei)空(kong)氣質量(liang)差影(ying)響(xiang)室內(nei)(nei)居住(zhu)(zhu)人的(de)健(jian)康、房(fang)內(nei)(nei)噪(zao)聲(sheng)影(ying)響(xiang)居住(zhu)(zhu)等。

　　9、開發商把房子抵押

　　如果(guo)開發商在出售房(fang)屋之(zhi)前(qian)就(jiu)把所(suo)售房(fang)屋抵押，或(huo)賣給購房(fang)人(ren)后，又(you)把房(fang)子抵押給他人(ren)，購房(fang)人(ren)查(cha)明后，就(jiu)可以要求退房(fang)。

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